为全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，深入贯彻落实“生态优先、高质量发展、高品质生活、高水平治理”理念，进一步推进供给侧结构性改革，提高土地资源要素配置效率和产出效益，促进产业转型升级和城市更新，规范有序推进低效用地再开发，依据《中华人民共和国土地管理法》及《江苏省自然资源厅关于开展全省低效用地再开发“十四五”专项规划和年度实施计划编制工作的通知》（苏自然资发〔2021〕166号）文件要求，遵循《泰州医药高新区（高港区）国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》和《泰州市高港区国土空间规划近期实施方案》等，编制《泰州市高港区低效用地再开发规划（2021-2025年）》（以下简称《规划》）。

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、融入新发展格局，推动实施乡村振兴、区域协调发展、可持续发展战略。坚持以人民为中心，把人民对美好生活的向往作为奋斗目标，以人为本，促进新型城镇化发展；坚持绿色发展，转变发展方式，提升发展质量，改善生态环境，建设美丽中国；以服务生态优先、高质量发展、高品质生活、高水平治理为目标，坚持市场化导向，鼓励土地权利人自主开发，鼓励社会资本积极进入；深化节约集约用地“双提升”战略，促进城镇更新改造和产业转型升级，提升建设用地人口、产业承载能力，建设和谐宜居城镇。全力打造改革先行区、创新活力区、发展引领区、幸福示范区，争当高质量发展排头兵，建设滨江而兴、产业繁荣、宜居宜业的活力新城。

（二）规划原则

1、依法依规，科学规划

依据《土地管理法》等法律法规及泰州市国民经济和社会发展规划、国土空间规划等，科学合理制定规划方案和配套政策，合理安排低效用地再开发规模、布局和时序，编制再开发方案。

2、政府引导，市场运作

按照市场在资源配置中起决定性作用的要求，坚持政府引导，鼓励土地权利人、集体经济组织等市场主体和社会力量参与改造开发，形成形式多样的改造开发模式，增强改造开发的动力。

3、生态优先，保护优先

坚持以人为本的规划理念，坚持环保优先的原则，协调低效用地再开发与生态环境保护的关系，推动区域生产、生活和生态空间的均衡协调，促进生产、生活、生态融合共生。坚持绿色低碳理念，鼓励绿色节能改造，助力碳达峰、碳中和。

4、利益共享，多方共赢

建立完善经济激励机制，协调好政府、改造方、土地权利人等各方利益，实现共同开发、利益共享；严格保护历史文化遗产、特色风貌和保障公益性用地，统筹安排产业用地，实现经济发展、民生改善、文化传承多赢。

5、因地制宜，循序渐进

充分考虑当地经济社会发展水平、发展定位等，依据城市总体发展布局，合理确定改造开发的方向和目标，分类实施；制定规划实施保障措施，切实加强规划实施监管，保证改造开发工作规范运作、有序推进。

6、公众参与，平等协商

充分尊重土地权利人的意愿，提高改造开发工作的公开性和透明度，保障土地权利人的知情权、参与权、受益权；建立健全平等协商机制，妥善解决群众利益诉求，做到公平公正，实现和谐开发。

（三）规划期限和范围

规划范围为高港区行政辖区范围内的陆域空间，包括许庄街道、口岸街道、刁铺街道、永安洲镇、白马镇、大泗镇和胡庄镇，总面积28683.6227公顷。其中低效用地的范围包括：

1、以泰州市高港区低效用地调查成果数据为基础获取的低效用地；

2、以2020年度最新土地利用现状图、遥感影像等图件作为底图，补充更新调查获取的区域内旧居住、旧厂矿、旧商服及其他等低效用地。

规划期为2021-2025年，规划基期年2020年，规划目标年2025年。

（四）低效用地现状

基于泰州市高港区低效用地调查库，结合实地核实和补充调查，认定泰州市高港区低效用地共90宗，土地总面积277.2644公顷。低效类型以旧厂矿为主，共69宗，总面积168.2268公顷，占低效用地总面积的53.38%，主要分布在许庄街道、口岸街道和永安洲镇。

从低效用地宗地数来看，许庄街道最多，共22宗；其次是口岸街道，共21宗；永安洲镇11宗；其余镇（街）均小于10宗。从面积上来看，口岸街道最多，共107.8493公顷，占总面积的38.9%；其次是许庄街道和永安洲镇，分别为69.3917公顷和51.0378公顷，占总面积的25.03%和18.41%；其余镇（街）均小于10%。

（五）低效用地再开发目标

1、定性目标

从泰州市高港区实际出发，在符合国土空间规划近期实施方案、城乡规划和产业发展方向的前提下，积极推动产城融合，引导产业规模集中、要素集聚、用地集约、效益集显；盘活低效用地、提升土地利用效率、促进产业转型升级；优化土地利用结构、推动基础设施、公共服务和公用设施配套发展，改善人居环境、提升城市形象。

2、定量目标

规划期内完成低效用地再开发地块42宗，再开发总规模183.3691公顷（2750.54亩）。其中“旧居住”地块3宗，再开发总规模23.9773公顷（359.66亩）；“旧厂矿”地块23宗，再开发总规模78.4987公顷（1177.48亩）；“其他”地块16宗，再开发总规模80.8931公顷（1213.40亩）。开发后的工业用地平均容积率达到0.94，平均建筑密度达到49.29%；开发后的其它用地平均容积率达到1.51，平均建筑密度达到44.52%。

（六）低效用地再开发任务

1、有序推进旧城镇更新

重点做好基础设施落后、人居环境恶劣、畸零细碎与城镇功能定位不符合区域的更新改造，挖掘用地潜力。加快推进城镇核心区棚户区改造工作，改善中低收入群体的居住环境，提升城市功能，改善城市面貌。加大财政、土地等政策的支持力度，形成城镇更新改造的促进机制。合理安排旧居住和工业用地土地用途置换，推进旧居住合理有序更新，疏导不适宜在旧居住发展的职能和产业。

2、积极开展旧厂矿改造

积极推动旧厂矿用地整治提升，鼓励、支持企业建设标准厂房，提升建筑容积率；鼓励企业增加投资和生产技术更新升级（增资技改）；鼓励市场主体参与低效用地再开发，将低效用地再开发与淘汰落后过剩产能、资源要素市场化配置改革、企业综合评价等工作相结合，加强与投资、产业、安全生产等政策的衔接，倒逼低效工业企业用地退出，提升全区工业用地效率。

规划期内通过增容技改等完成“旧厂矿”地块再开发23宗，总规模78.4987公顷（1177.48亩），开发后的土地平均容积率达到1.02，平均建筑密度达到48.97%，地均销售收入达到300万元/公顷。

3、引导土地有序流转

明晰产业发展方向，鼓励新技术、新产业、新业态、新模式的投资商对低效用地进行收购实施再开发，或与原土地使用权人进行合作再开发；明确再开发标准，对实施流转低效用地明确再开发土地利用强度、用地生态安全性等标准；健全完善机制，建立健全纠纷调解、风险规避等机制体制，明确土地权属关系，消除流转纠纷隐患，引导土地有序流转；强化服务保障，发挥政府职能作用，搭建规范服务、科技支撑、金融支持、信息共享等服务平台，实现土地流转市场化运作。

规划期内通过实施土地流转完成低效用地再开发7宗，总规模29.1841公顷（437.76亩），开发后的土地平均容积率达到1.37，平均建筑密度达到44.14%。

4、规范推进土地收储

土地收储应与低效用地再开发相衔接，充分利用低效用地数据库，做到对近期可开发或者极具增值效益的低效用地进行先行收购储备；对规划开发有中期效益项目的周边土地，要以合同约定等方式实行分期分批收购储备；对有远期效益的地块以红线方式储备。

规划期内通过实施土地收储完成低效用地再开发17宗，总规模103.5881公顷（1553.82亩），开发后的土地平均容积率达到1.38，平均建筑密度达到43.35%。

（七）低效用地再开发任务

根据低效用地再开发的总体目标和低效用地现状，按“重点优先、以点带面、分期实施，滚动发展”的开发建设思路，在充分土地权利人意愿的基础上，结合再开发成本及资金投入能力、再开发难易程度等的分析，综合确定开发建设时序。

泰州市高港区42宗低效用地地块分五年实施再开发，其中2021年实施8宗，再开发面积30.6932公顷（460.40亩），占16.74%；2022年实施6宗，再开发面积38.7542公顷（581.31亩），占21.14%；2023年实施3宗，再开发面积35.5973公顷（533.96亩），占19.41%；2024年实施8宗，面积35.5335公顷（533.00亩），占19.38%；2025年实施17宗，面积42.7909公顷（641.86亩），占23.34%。

（八）低效用地再开发利益分配指引

1、坚持利益共享、多方共赢

建立完善经济激励机制，协调好政府、改造方、土地权利人等参与改造开发的利益，实现共同开发、利益共享。严格保护历史文化遗产、特色风貌和保障公益性用地，统筹安排产业用地，实现经济发展、民生改善、文化传承多赢。

2、完善差别化地价政策

现有工业用地改造后不改变用途，提高土地利用率和增加容积率的，可不再补缴土地价款差额；政府收购储备国有建设用地后出让的，按土地出让纯收益的一定比例返还给原土地使用权人；土地使用权人自行改造补缴地价款按区、镇、村三级分配。

3、探索公益保障机制

旧居住、旧厂矿改造中，原土地权利人自行将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，还应当按照城乡规划要求，将项目用地面积一定比例的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或其他公益性项目建设。

（九）规划实施效益评价

1、挖潜存量用地，保障发展空间

建设用地的快速增长与经济的快速发展所需的建设用地数量无法达到平衡，用地供需矛盾十分突出。通过规划的实施，能释放部分土地潜力，缓解土地供需矛盾，为传统产业转型升级和“新技术、新产业、新业态、新模式”企业发展提供用地空间保障。

2、提高经济效益，拉动经济增长

低效用地再开发的大部分项目属于赢利性项目，其经济收益不仅用于维持项目自身运营成本，还增加了财政税收，产生利润促进了相关产业的发展。通过低效用地再开发可以带动建筑、建材、冶金、轻工、化工、机械、电子、能源、交通、金融、市政等10多个行业的发展，有效拉动国民经济增长。

3、优化用地结构，提高用地效率

从低效用地再开发规划前后各类用地规模结构对比发现，泰州市高港区工矿仓储用地面积略有减少，住宅类用地和公共管理与公共服务用地比例有所提升，土地利用结构进一步优化。同时，低效用地地块将按照《江苏省建设用地指标（2018年版）》、《城市居住区规划设计规范》等标准进行改造，规划前后土地平均容积率由0.22提高到1.22，建筑密度由18.54%提高到40.36%，将积极带动周边地区土地利用模式由粗放型向集约型转变，增加公共服务设施，改善城镇内部用地环境，提高土地利用效率，充分提升土地的利用价值。

4、完善基础设施，提升城市形象

通过低效用地再开发，城镇基础设施、公共服务设施等得到了明显的改善，改变了原来脏乱差的城市形象，创造了良好的城市景观，提升了城市的整体竞争力。设施的增加和完善将大大改善民生，改善城市的建设面貌，激活了城市的社会和文化空间，实现了城市功能的复合与活力的再生，降低了犯罪率，促进了社会和谐。

5、促进产业升级，降低环境成本

通过规划的实施能促进产业用地的“退二进三”和自我提升，对占地大、能耗大、污染重、效率低、功能结构不符合要求的工业企业进行搬迁，促进产业升级改造。同时，产业转型升级后，生产污染将大量减少，社会环境综合治理成本将明显降低，有利于经济、社会的可持续发展。

6、改善生态环境，优化生态格局

通过规划实施，在与城市规划、国土空间规划近期实施方案衔接基础上，结合划定的生态保护红线，严格落实“清退型”低效用地地块，有效增加城市公共绿地面积，改善城市生态环境。同时将规划的实施与交通廊道建设、生态水网建设、绿带建设等有效结合起来，优化城市生态安全格局。